【サラリーマンの副業不動産投資】 真面目に勉強してみたので総論まとめ

資産運用を考えていると、一度は考える「不動産投資」
やたら勧めてくる人もいるけれど、失敗すれば火傷では済まないことも想像できるので、なかなか安易に手が出せないですよねー

クーベリック
クーベリック

金融社畜を数年やっていると、社会的な信用力が上がって銀行からお金を借りやすくなる(与信がつく)と言われる、、
折角社畜しているのだから、与信を活かして不動産投資したい!!!!!

ということで不動産投資をかなり勉強しました

不動産投資を勉強した結果、怪しい勧誘セールスの方の勧めには全く引っ掛からなくなりました!同時に、儲けるための不動産投資に自分で足りない部分も分かってきたので、焦らず腰を据えてやろうと決意。

勉強したことは整理しておこう、ということでブログに簡単に書いておこうと思うワケです。
投資勧誘を目的とするものではなく、素人の考察記事なので悪しからず。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは大きく3点あるかなと。
モチベーションもこういったところにあると思います。

※デメリットは、投資によるリスクを被ることだけれど、大小様々あるのでところどころで言及したい

  • レバレッジ効果
    レバレッジとは梃子(てこ)のことですが、借金をして他人のお金に働いてもらうことで、より大きな儲けを得ようという話ですね。
    不動産投資に限らず事業全般でもできる話(例えばバイアウト・ファンドがやっているLBOのLとか正にレバレッジな訳ですが)だけど、日本の銀行で比較的簡単に融資を出してもらいやすいのが不動産事業で始めやすい。
    なぜなら担保に取る不動産は、工場とかと違って、買いたい人はたくさんいるのでいざという時に売却しやすいし、大体どれくらいの価値があるか評価しやすいことが大きいから。
  • 再生産性
    持っていると、ちゃんとお金を生み出してくれる資産、みたいな意味で使ってます。造語かも知れませんが。
  • 団信によるリスク分散
    融資を受けると、団信(団体信用生命保険)に入らされます。
    これに入っておくことで、自分に何かがあった際、借金がチャラになりますが物件は手元に残すことができます。

クーベリック
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基本的に、借金の金利よりもいい利回りで不動産が収益を挙げてくれていれば、時間経過と共に利ザヤが増えて富が蓄積されていくから早く始めれば有利

不動産投資で重要なこと

なんといっても安い物件の仕入れ
これが一番大事なのに、素人であればあるほどこれを軽視するので失敗するし、本気でやろうとすると難しい。

不動産投資は以下のプロセスで実践に入っていくべきだと思うんです

①不動産投資に興味を持つ

②物件の仕入れ価格の重要性に気付く

勉強する、努力する

④実践

で、厄介なことに、
「①不動産投資に興味を持つ」の時点で、業者からいろんな勧誘が来るわけです。

セミナーと称して、不動産投資のメリットや仕入れ価格について説明をしてくれるのですが、実際に販売してくれる物件の価格は投資家側でほとんど利益が出ないもの(=業者が利ザヤを抜いた残りカス)になっています。

薄くても利益が出ているのならまだマシですが、向こうからやってくる業者なんかだと、損をさせられるケースも少なくないです。

会社の同僚も、企業勤めで与信があるとチヤホヤされ、おススメされた新築マンションを随分高い値段で買わされていました…

クーベリック
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勧誘をしてきた業者、自分で調べた業者、街の不動産屋さん、いろんな業者さんにコンタクトを取ってみましたが、まともな価格の業者さんは自分で調べた業者さんの中の一握りだけでした。

基本的に彼らは、一部の儲かってる大家さんから引っ張りだこなので、初心者にわざわざ時間を割いて営業してくれるようなことはあまりないです。

本気で取り組もうとすると、安い仕入れ価格とは何か安い物件価格を実現するためにはどうしたらいいか?と疑問が湧いてきて、勉強することになるわけです。

この勉強した内容を纏めていきたいと思います。

安い仕入れ価格とは何か

適正価格(フェアバリュー)より安ければ仕入れ価格、ということになりますが、不動産におけるフェバリューとはどう考えるべきでしょうか?

不動産のフェアバリューを考えるときは、以下の大きく二つの考え方があるようです。
ざっくりそれぞれこんな感じ

  • 積算方式
    対象不動産のご近所での最近の取引金額とかを基に、対象不動産の築年数だったり土地の形だったりを踏まえてどれくらいで売れそうかを計算する方法
  • 収益還元法
    対象不動産が、実際にどれくらい賃料収入を稼いでいるかを基に計算する方法。小難しい言い方だと、将来キャッシュフローの現在価値を考えるDCF(Discounted Cash Flow)とかで考える方法

株式投資とかでもそうなんですけど、それぞれ導く数字の特性を肌感覚でつかんでおくのって大事だと思いますので雑感をば。

積算方式の方が比較的わかりやすいので、昔から使われているんじゃないかと思います。
1980年代の日本のように、バブルが生じると不動産全体が値上がりしていくので、積算方式での価値がどんどん膨らんでいっちゃうことが想像されます。
しかしながら、大きな道路に面しているとか、土地が綺麗な四角形であるとかといったことを定量的に評価することができるので、一定の水準として対象不動産を測ることができます。

一方、収益還元法は、対象不動産から得られる賃料を想定して、対象不動産の収益力を算定していきます。
収益還元法でも、バブルが生じて賃料が上がれば価値は膨らんでしまうことになりますが、不動産を事業として捉えてリスクを織り込みながら算定をすることができるので、不動産の実力をより緻密に計算することが出来ると思われます。

クーベリック
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とまあ、こういった理屈で客観的な価格を想定できます。
投資家として物色するときは、(収益還元法的な考え方を使いつつ大分端折った)「賃料÷不動産価格」で求められる、不動産利回りを見て割安な水準のものが見当たれば、掘り下げて検討していくようなイメージでしょうか。

「割安な水準」というのは、様々な参加者がいる世の中の取引市場では日々変動していくものなので、これはたくさん情報を見ていく比較感の中で判断していくしかないかなと思います。

クーベリック
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感覚的には、大体以下のような感じ。
不動産が抱えるリスクやらを勘案すると、 債権やら株式やら、他の金融商品との比較感でも極端な偏りがあるわけではないなあという感覚

都内駅近築浅マンション……4%以上
(賃料が落ちるリスクが小さいし、転売も容易なので利回りが低い)
一棟アパート……10%以上
(金額が大きくなって投資家が限られ転売が難しいため利回りが高い)

「楽待」や「健美家」なんかに会員登録しておいて、興味のあるエリアの不動産情報が入るようにメルマガ設定をしておき、洪水のように情報を浴びておくのが効くと思います。
タダで気軽にできるのでやらなきゃソンソン

で、こういった相場観から乖離したものが稀に出てくるわけです。
(大抵違法建築物であったり積算オーバーだったり借地だったりするのですが)

不動産は特定物、つまり一個モノなので、個別の事情によって一般的な水準感から離れた訳アリ物件的なものが出てくる。
例えば、不動産の相続人があまり興味が無くて適当な値段で売ろうとしているとか、現金が急に必要になって売り急いでいるとかね

安い物件価格を実現するためにはどうしたらいいか?

このノウハウが正に不動産投資の神髄にして儲けの源泉ということになります。
ので、世の中になかなか情報がなく、素人がいきなり一番いい情報を得ることは難しいでしょう。

クーベリック
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いい方法があれば、こっそり教えてください!!!!

難易度はそれぞれありますが、以下のような方法が考えられます。

  • 競売物件への入札
    手続きが困難だったり、債務者とのトラブルなどが想定されるので難易度が高いですが、破産者の物件などが裁判所に行くと競売に掛けられていることがあります。
    業者を介さず、入札で価格が決まるため、比較的割安で物件を仕入れるチャンスがあります。
  • スゴ腕仲介と仲良くなる
    「地主一家で相続で揉めているいるから売り急いでいて、、」とかそういった事情を抱える物件の情報を持っているスゴ腕仲介さんが世の中には存在します。
    通常は上客にこういった情報を流すわけですが、なんとかしてこういった方々と仲良くなることができれば、自分にもいい情報が流れてくるかも知れません。
  • 人伝での紹介物件
    スゴ腕仲介を介すまでもなく、例えば転勤が決まって不動産を手放したいといった事情が身近な方にあれば、その方から譲ってもらうという方法もあるかなと思います。
  • 血眼で情報サイトを確認する
    現実的かつ超地道な手段。業者でないと、専用データベースであるレインズを直接見ることはできないわけですが、「楽待」や「健美家」のようなサイトの情報をひたすら確認します。
    相場観のようなものも養われてくるので、まずはこれに取り組むべきでしょう。
  • 指値買い
    要するに値切り交渉です。売り急いでいるといった事情があったりすると、指値を通す余地が生じたりするわけです。
クーベリック
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実際に実践してみたノウハウや、細かい内容については別の機会に記事に纏めてみたいと思います。
今回は総論として、思考整理と不動産投資記事の端緒として書かせて頂きました。
閲覧ありがとうございました!

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